二手房交易在我们的日常生活中很常见，在一手交易后上市交易的房产称为二手房。二手房交易过程中有很多内幕需要我们去挖掘。今天，小编将详细讲解二手房交易流程和注意事项，以及二手房交易的相关费用。

　　第一部分:二手房交易流程

　　(1)买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋的整体状况和产权，要求卖方提供合法证明，包括房屋所有权证、身份证明等证明。

　　PS: a .查看卖方房产证时，可以看到房产证第一页或第二页有“成本价卖房”、“成本价卖房”或“私自改房”等红印，说明房子是按成本价购买的。

　　b .查看与原产权单位签订的销售协议中是否有“单位有优先购买权”、“出售转让须经原产权单位批准”或“五年内不得上市”等条款。另外，按成本价购买并与原产权单位提前约定或按标准价或优惠价购买的，需向原产权单位提交《已购公有住房和经济适用住房出售咨询表》，经盖章同意后，原产权单位方可上市交易。

　　审核内容包括:如果房产证首页有“*私优”、“私标”、“优先出售”或“标准出售”等红印，说明该房产是按标准价或优惠价购买的。二看与原产权单位签订的销售协议中的约定。当然，产权证原件是一定要看的，同时还要经过主管部门和房屋所在地的区县房产局检查，最终确认房屋是否具备上市交易资格。

　　(2)出卖人提供的房屋合法的，可以在市场上交易，买受人可以支付购房定金(支付购房定金不是买卖商品房的必要程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或房屋买卖合同)。经买卖双方协商一致，就该房屋的位置、产权状况及交易价格、交付时间、交付方式、产权处理等达成一致后，双方签订房屋买卖合同，合同至少一式三份。

　　(3)买卖双方共同向房地产交易管理部门申请审查。买卖双方向房产管理部门提出申请手续后，管理部门应核对相关文件，审核产权，对符合上市条件的房屋批准过户手续，对无产权或部分产权及其他产权人未取得书面同意的情况，拒绝申请，禁止上市交易。

　　(4)订立契约。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权和购买对象，按照交易部门预先设定的审批权限逐级上报审批，交易双方即可办理契证签署手续。现在北京在交易过程中取消了房地产买卖契约，俗称“白契”。

　　(5)缴纳税费。税费构成复杂，取决于交易房屋的性质。比如房改、危改迁建、经济适用房等商品房的税费构成是不同的。

　　PS:二手房交易税包括营业税、个人所得税、印花税、契税等。(点击查看二手房交易税的计算)

　　(6)办理产权转移手续。交易双方在房地产交易管理部门完成产权变更登记后，将交易材料移交给发证部门，买受人凭《取得房屋所有权证通知书》向发证部门申请新的产权证。

　　(7)对于贷款的买受人，在与出卖人签订房屋买卖合同后，由买受人和出卖人共同到贷款银行办理贷款手续。银行会检查买方的信用，评估双方想交易的房子，确定买方的贷款金额，然后批准买方的贷款。

　　(8)买受人取得房屋所有权证，付清全部房款，出卖人交房并结清全部物业费后，双方二手房买卖合同全部履行完毕。

　　第二部分:二手房交易中的注意事项

　　(1)房屋手续是否齐全

　　房产证是房主拥有房屋所有权的唯一证明。没有房产证的房子交易时，买家拿不到房子的风险很大。房主可以抵押或转卖产权证，即使以后没有取得，房主也可以抵押转卖。所以，最好选择有房产证的房子进行交易。

　　(2)房屋产权是否清晰

　　有些房子有许多共有人。有继承人、家庭、夫妻的，买受人应当与全体共有人签订房屋买卖合同。如果只有部分共有人擅自处分共有财产，未经其他共有人同意，买受人与共有人签订的买卖合同一般无效。

　　(3)交易房屋是否出租

　　一些二手房转让时，有一个物质负担，就是被别人租去了。如果买受人只看房产证，注重过户手续，而不注重是否有租赁，很有可能买受人会得到一个不能及时入住或使用的房产。因为我国包括大多数国家都承认“买卖不违反租赁”，也就是说，房屋买卖合同不能反对以前成立的租赁合同。这一点在实践中被很多买家和中介公司忽视，也被很多卖家利用，从而引发更多的纠纷。

　　> > >二手房交易流程图

　　(4)土地情况是否清楚

　　二手房，买家要注意土地使用性质，是划拨还是出售。划拨土地一般无偿使用，政府可以无偿收回。转让是指所有权人已经缴纳土地出让金，买受人对房屋享有相对完整的权利；还应注意土地的使用寿命。如果一套房子的土地使用权只有40年，业主用了十年，买受人按同地段土地使用权70年的商品房价格来衡量，有点不划算。

　　(5)市政规划是否影响

　　有些房主可能因为知道房子5到10年左右就要拆迁，或者知道房子附近要建高层住宅，急于出售二手房，可能会影响采光、价格等市政规划条件。作为买家，购买时要充分了解细节。

　　(6)福利房是否合法

　　房改、安居工程、经济适用房属于福利性质的政策性住房，转让时有一定的限制。而且这些房子对土地的性质和房屋所有权的范围都有一定的国家规定，所以购房者在购买时要避免买卖合同与国家法律发生冲突。

　　(7)单位房屋是否侵权

　　一般单位的住房有成本价职工住房和标准价职工住房，两者在性质上都是划拨的，出让时要缴纳土地使用费。再者，对于住房标准价，一般单位享有部分产权，职工转让时单位享有优先购买权。如果买方不注意这些，他可能会与业主一起侵犯单位的合法权益。

　　(8)物业管理费是否拖欠

　　有的房主在过户时，物业管理费、电费、三气(天然气、暖气、煤气)费已经拖欠很久了，已经欠了一大笔费用。买受人在不知情的情况下买了房子，可能要由买受人承担全部费用。

　　(9)中介公司是否违规

　　一些中介公司违反规定提供中介服务。比如二手房贷款的情况，他们给购房者提供零首付，也就是购房者支付的购房款全部可以从银行骗贷。买家认为自己占了便宜。你不知道如果银行发现了，所有的责任可能都由他自己承担吗？

　　(10)合同是否明确

　　二手房买卖合同虽然不需要像商品房买卖合同那样全面，但有些细节要明确约定，如合同主体、权利保障、房价、交易方式、违约责任、争议解决、签约日期等。，这个要充分考虑。

　　第三部分:二手房交易成本

　　一笔正常的二手房交易需要支付的费用主要包括三部分:房产中介佣金、按揭费、交易税。

　　一、房产中介佣金:是买卖双方向房产中介支付的服务报酬，在交易成功前签订的合同中三方明确约定，交易成功后支付。不同的中介公司可能执行不同的标准。但根据物价部门的说法，买卖双方分支机构的佣金不应超过成交价的3%。

　　Ii .按揭费用:涉及按揭或转按揭时，需要支付按揭公司、评估公司、银行等相关机构的服务费。

　　抵押费用主要包括:

　　1.房屋调查费:每证90元，房管局收取；

　　2.房屋评估费:评估价格×0.5%，由评估公司收取。如果不需要出具评估报告，只收取初评费300元；

　　3.抵押代理费:抵押公司直接收取的服务费，标准为贷款金额×(1% ~ 1.5%)；不同的抵押公司标准不同，比较常见的是贷款金额的1%或1.2%；

　　4.贷款保险费:贷款金额×1.2×0.1%×贷款年限，由保险公司收取。二手房抵押贷款最长期限为20年；

　　5.借款合同公证费:每案300元；

　　6.转抵押合同协议公证费:每份300元；

　　7.交易公证费:每案200元；

　　8.银行公积金代理费:每笔500元由相应银行收取；

　　9.其他权利登记费:每证250元(番禺每证500元)，房管局收取；

　　10.贷款印花税:贷款金额×0.005%，由银行收取。

　　其中，大部分银行对银行公积金不收取代理费。另外，个别银行在办理转按揭时，也会收取转按揭手续费，从500元到1000元不等。

　　三、二手房交易税(交易税由房管局直接征收，买卖双方按规定缴纳相应的税费。)

　　二手交易税主要包括:

　　1.交易契税:评估价格×1.5%；(买方)

　　2.交易印花税:预估价×0.05%；(双方)

　　3.交易管理费:住宅物业3元/㎡，商业物业6元/㎡；(双方)

　　4.交易登记费:每60元/人按房产证上登记的业主人数计算；(买方)

　　5.测绘费用:每50元/人按房产证上登记的业主人数计算；(买方)

　　6.产权证印花税:每份5元。(买方)

　　如该房产为单位购买或交易房产为非住宅，则交易契税标准为评估价格×3%。交易中的房产为房改的，出售释放需缴纳个人所得税:成交价格×1.3%，溢价:成交价格×1%，分摊面积差额:套内面积×10.98%×评估价格×10%。商品房二手交易卖方溢价标准为60 ~ 120元/㎡。

　　目前二级市场确实存在收费不规范的现象。主要是因为一些计划外中介利用买卖双方不知道收费标准的事实，找借口或者加价。

　　其中一个最重要的表现就是用一些笼统模糊的概念来收取额外费用。比如以交易费、按揭费等名义的异常收费项目。另一个主要表现是，有些费用不是全部由银行或相关机构收取，中介也没有如实告知这些情况。即使银行或者相关机构不收，也是会无误的接受。比如上面说的银行准备金代理费和房贷费，只是个别银行收的。其次，一些中介机构会随意增加收费。比如画卖收费90元一箱，有的中介收200元。作为常见的交易方，为了避免这方面的损失，应该选择合格的正规中介机构，尤其是有品牌的大型中介机构。同时要多保留平时的常识。

　　二手房交易过程中涉及的合同:

　　1.中介委托合同:你通过中介买房，中介一般不会让你直接见卖家，他们会担心你超过他，直接和卖家达成协议。所以中介肯定会让你和他签订中介合同。

　　2.房屋买卖合同:在本合同中，买受人必须认真签订房屋原所有权、房屋面积、房屋价格和各种费用的结算。对于卖方来说，成本最低的方法是签订一份相对详细的合同，所有的规章制度都已经签订，也可以避免纠纷。

　　3.银行贷款抵押合同:如果买二手房没有一次性付清房款，需要签订银行贷款抵押合同。本合同涉及卖方、买方、卖方贷款银行、买方贷款银行，以及另外三方，卖方贷款银行指定的保险公司、买方贷款银行指定的保险公司、中介公司。这种贷款行为可能涉及多方，所以比较复杂。这种情况下，对于购房者来说，如果要签详细的合同，可以请律师。

　　结论:在二手房交易过程中，还是需要时刻关注一切，听取各方意见，收集各方数据，全方位观察了解，防止二手房交易出现错误等问题。